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〔4〕 Thomas N.T.Poon, Real Estate Development in Hong Kong, Pace Pubishing Limited,1998,pp.8.(1) 香港前途明朗化。中英签订《联合声明》以后,香港政治前途明朗化,这一时期,中国对外开放扩大,香港作为亚太区国际金融贸易中心,以及国际资本进军内地市场的桥头堡地位进一步加强,刺激外商来香港投资或设办事处,增加了对高级写字楼和住宅的需求。〔10〕 乌兰木伦主编:《迈向21世纪的香港经济》,三联书店(香港)有限公司1997年版,第358页。澳门最正规网投平台70年代后期,香港经济繁荣,地产建筑业异常兴旺,嘉年遂卷土重来,企图再展鸿图,但阔别香港多年,嘉年的财势已不可同日而语。当时,香港地产集团林立,发展计划动辄以10亿元计,嘉年是以无缘参与,只能经营较小地盘。1981年,虽然有置地、佳宁以28亿元高价购入美丽华酒店旧翼等重大事件,表示有人仍极度看好香港地产,但明眼人从官地拍卖及楼宇空置情况,已看到地产调整不可避免。然而,嘉年地产一来错误估计形势,二来早期的投资相继回流,因而继续大肆扩张。及至1982年地产大跌,嘉年的发展计划已出现严重亏损。1983年3月,创办人彭国珍病逝,嘉年集团痛失掌舵人,爆发财务危机,其后被迫在股市停牌,宣布清盘。一家老牌地产公司就此走完它的命运之路。

澳门最正规网投平台(3)因美国减息,大量资金涌向地产市场而形成的“资产通胀”。从1989年6月到1994年3月期间,美国因经济衰退或不景气连续多次宣布减息,最优惠利率从11厘减至6厘,香港因受制于港元联系率制被迫跟随减息,期间香港通胀高企,形成银行负利率时期。在负利率环境下,大量资金从银行体系流入地产、股票市场,大幅推高地产、股票价格,形成“资产通货膨胀”。到了1998年5月,楼市呈现出一浪低于一浪的跌势,整体经济日渐恶化,首季本地生产总值录得2%的负增长。特区政府鉴于香港内外经济环境的剧烈波动,针对香港楼市以及资金短缺的问题,推出了一系列救市措施,其中包括:将楼花预售期由完成前的15个月延长到20个月,超过1200万元的豪宅可豁免需抽签的规定,暂时取消四项针对楼花转售及公司买家的限制炒卖楼花措施,简化购买住宅楼宇按揭计划以使银行确切知道可以得到多少流动资金去拟定贷款计划。特区政府表示,这些措施的目的,是要避免楼市“硬着陆”。〔10〕 吕凯君著: 《上市公司分析: 着着先机的长江实业》,载香港《每周经济评论》1982年12月12日,第10—11页。

恒基在理财方面更是业内有名的高手。1992/1993年度,香港地产市道畅旺,恒地盈利急升64%,李兆基眼见集团股份长期偏低,不利于在股市集资加速集团发展,遂一反传统“密底算盘”的作风,采取了连串瞩目行动。1993年9月,恒地在公布年度业绩时,大派现金红利,每股恒地获派1元红利,涉及金额高达16亿元,给股东带来意外惊喜,恒地股价当日即急升18%。不久,恒地又宣布集团资产重估,每股资产净值达42.69元,比市场预期的25元至30元高出3成以上。翌日恒地股价从每股24.2元急升到28.7元。至该年底,恒地股价升至每股59元,短短3个月内市值急增逾600亿元,恒地成为这一时期香港股市的蓝筹明星股。中区商厦拆建热潮所致,连有悠久历史的香港会所也不能幸免。香港会所坐落在皇后像广场毗邻,是区内硕果仅存的维多利亚风格建筑。该会所的拆建,曾因遭受众多会员的反对而搁置。然而70年代后期,地产市道空前畅旺,引起不少地产商的垂涎。结果,这座有百多年历史、古色古香的建筑物终于难逃被淘汰的历史命运,取而代之的是一幢设计别出心裁,外形独特而富有艺术色彩的新香港会所大厦。该大厦于1984年建成,楼高21层,另有两层地库,楼宇面积28万方尺。全部建筑费由负责兴建的置地支付,约2亿元。置地将与香港会所平分租金收入(以当时楼价估计,该大厦每月租金平均可达600万元至700万元),但25年后权益将归还香港会所。〔8〕1994年第一季,香港地产市道走势已与市场的实际承受能力脱节,社会上要求政府加以干预的呼声日高,1994年3月30日,港府在舆论的压力下推出四项旨在压抑楼价的措施,并委任一个跨部门小组来拟定具体实施细则。该四项措施是:澳门最正规网投平台1968年,危机过后,香港政局转趋稳定,市民对香港经济前景的信心恢复,那些在1967年政治骚动期间离开香港的人士纷纷回流香港。这时期,香港经济迅速复苏,工业化进程亦趋完成,除纺织、制衣外,电子、玩具、塑胶及钟表业均迅速发展,旅游、金融及商业服务等服务行业亦开始勃兴。良好的投资营商环境吸引了不少海外资金,尤其是来自东南亚地区的南洋热钱大量涌入,这些资金和热钱大量投入股票、地产市场,香港股票市场迎来战后第一个繁荣高潮。

1965年香港爆发银行危机,地产市道萧条,中央建业业务大受影响,胡应湘遂决定另组公司自行发展。1972年,胡在父亲协助下向汇丰银行贷款1 500万元,创办合和实业有限公司。同年8月,合和在香港挂牌上市。当时,合和实收资本2亿元,分为10 000股,每股面值2元,以每股5元公开发售2 500万股新股,集资1.25亿元,用作减轻债务及地产发展。当时,香港地产市道蓬勃,股市飙升,合和的股价也于1973年3月冲上每股30元水平,比认股价急升5倍,整间公司市值高达36亿元,成为规模最大的华资地产上市公司。上市首年,合和纯利达6 070万元,比预测利润高出四成半。楼价的上升带动租金的全面上涨,港府于1970年6月颁布租金管制条例,不过并未能阻止租金的升势。据估计,在其后的3年间,非管制楼宇的租金逾倍飙升。其中,唐楼平均飙升130%,小型洋房飙升200%,大中型洋房升幅接近300%。结果,港府于1973年6月再颁布一项临时租金管制法例,规定从7月1日起,凡未受现行租金管制条例约束的所有战后住宅楼宇的租金均暂时冻结;被冻结租金的业主,均不得对住客加租或迫迁,否则将予以处罚。(2)香港地产业逐渐形成经营高度集中的局面。在香港特定的土地管理制度下,经过多年的竞争与发展,香港地产业已逐渐形成经营高度集中的局面,为数约十数个大型地产发展商控制了香港地产市场的绝大部分份额。根据香港政府的统计,以楼面总面积计算,从事地产发展的最大规模10家集团〔18〕在1994年至1996年的市场占有率分别是52%、56%和63%,其中,在住宅楼宇市场的占有率更分别高达60%、63%和76%,数字显示这种经营集中性的趋势有日渐明显之势。(见表5.9)〔4〕 Thomas N.T.Poon, Real Estate Development in Hong Kong, Pace Pubishing Limited,1998,pp.8.

事实上,踏入20世纪90年代以后,香港房屋市场供求不平衡的情况已日益严重。从供应看,中英联合声明附件三所规定每年50公顷售卖土地的限制,基本上是根据70年代土地交易量而制订的,在实际执行中已被突破,根据政府从1985到1997年土地分配的数字显示,住宅土地供应量每年在40公顷至80公顷之间不等,〔2〕并未能满足社会发展和人口急剧增长的需要。实际上,在90年代无论是公营房屋还是私人住宅的供应量都在减少。根据香港政策研究所的一项研究,从1985/1986年度到1995/1996年度,公营房屋的实际建屋量比长远房屋策略所评估的建屋量少了8697个单位;而从1987到1997年,私人住宅的供应量亦比政府差饷物业估价署的估计少了28458个单位。〔3〕(见表6.1、6.2)而从需求看,20世纪90年代以后香港人口增加的速度明显加快,已远远超过港府原来的估计,其中回流移民占60%,政府亦额外增加新移民数目至每天150人。截至1996年中,香港人口总数已达到631万人,如按照港府1992年的估计,这将是2006年以后才达到的数字。此外,香港的家庭结构亦正发生变化,从大家庭趋向核心家庭,1966年香港每户平均人口为4.7人,但到1996年已减少至3.3人。种种因素都增加了对住宅的需求。港府在发现住宅楼宇严重失衡之后未能即时采取有效措施,这实际成为90年代香港住宅楼价持续大幅飙升的原因。商业楼宇市场,无论是供应、销售都相当畅旺,中环、尖沙咀等繁华商业区都掀起重建高级商厦的热潮,新兴的商业区如湾仔、铜锣湾、尖东等地各类商业楼宇纷纷落成,高耸云天的摩天大厦逐渐取代以往的旧楼,香港商业区的面貌焕然一新。这时期,大批商业楼宇建成,以写字楼为例,1976年,香港写字楼落成面积仅217万方尺,但到1981年新建成面积已增加到338万方尺,1982年更增加到396万方尺,接近1976年的1倍。对商厦需求的殷切亦刺激了租售价格的急升,以甲级写字楼为例,1974年甲级写字楼平均每方尺月租约6元,但到1981年已上升到21元,7年间升幅达2.5倍。其中,中环部分甲级写字楼每方尺月租升至接近30元。80年代初,地产炒风蔓延到商厦,大炒家甚至整幢楼宇进行炒卖,一时街知巷闻的金门大厦就在一年内转手了3次,售价从7.15亿元上升到16.8亿元,炒风之盛,令人咋舌!1997年香港回归后,新成立的特区政府提出“八万五”的建屋目标,用意是要增加房屋供应,实现地产市场的“软着陆”。然而,一场亚洲金融风暴袭来,股市连番暴跌,地产泡沫破灭,香港地产业的发展深受重创,市场的供求也逐步恢复平衡,“八万五”的目标因而受到了质疑。展望前景,未来一段时期内,地产业似乎难以再出现90年代中期的那种异常繁荣的情景,然而,由于地产业在香港经济中所处的特殊地位,市场价格的持续大幅下跌,并不符合香港经济和市民的利益。也正是基于这点,行政长官董建华表示已于1998年将“八万五”的建屋目标搁置。几乎就在置地大规模重建商厦的同时,新兴地产发展商亦不甘后人,相继在中区掀起投资热潮。其中,最瞩目的是李嘉诚旗下的长江实业。1977年,长江实业以逾3亿元标价与地铁公司达成协议,夺得中区旧邮政总局及金钟地段上盖物业发展权,建成楼高28层的环球大厦和两幢楼高32层和33层的海富中心。这一时期,新兴地产商在中区、金钟一带重建的商厦,荦荦大者计有华人行、中建大厦、环球大厦、新世界大厦、欧陆贸易中心、海富中心、统一中心、励精大厦、鳄鱼恤大厦、永恒商业中心、冯氏大厦以及威亨大厦等等。

〔5〕 梁振英著:《香港房屋问题的第二波?》,载香港《明报月刊》1992年1月号,第26—27页。太古城计划从1975年动工,首五期及第十期是28层至30层高的双十形大厦,使每个单位可获充足阳光和空气,又能缩短走廊长度,住宅单位面积由600方尺至900方尺不等,属中型住宅楼宇。第六期至第九期是30层至32层高的钻石形大厦,俯视海港,故称为海景花园。每幢大厦中央核心都设有公共设备,包括剪式楼梯、垃圾槽、水电表房和电梯。绝大部分住宅大厦都坐落在宽敞的平台上,平台花园贯通城内各幢楼宇,人车分道,安全方便。太古城中部还设有一个全港规模最大的购物商场,总面积达300万方尺的“太古城中心”,商场内是数百家的精品店、百货公司、超级市场、酒楼餐厅、电影院以及滚轴溜冰场等各种娱乐设施,并有一幢高级写字楼,包罗万象,应有尽有。由于太古城的建筑比例(即覆盖率)仅25%,即约有40亩土地辟作花园、娱乐场和休憩场地,居住环境堪称一流。澳门最正规网投平台嘉湖山庄于1991年11月推出首期,当时售价已达每方尺楼面面积1 850元,超过长实与华润协议中1997年每方尺1 700元的指定价格。其后,嘉湖山庄楼价随香港地产大潮节节飙升,1996年4月复式单位御景轩推出时,每方尺售价已升至2 936元,到1997年地产高峰期时,每方尺售价更升至4 000元左右,估计整项计划为长实带来超过130亿元的巨额利润。长实无疑成为了香港地产市场大型私人屋邨的领导者,被称为“大型私人屋邨之王”。

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